Was wird vom Mieter-Mix-Plan erwartet?

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Es liegt auf der Hand, dass der Erstvermietung von Einkaufszentren ein erhebliches Augenmerk gewidmet werden sollte, um aus demografischen oder sogar kostspieligen psychographischen Untersuchungen der Einzugsgebietsbevölkerung ein Mieter-Mix-Design zu erstellen. Die erste Recherche zur Ermittlung von „Mix of Retailer-Kategorien“ kann durch eine Einzelhandelsbereichsstudie und eine Marktpotenzialstudie erfolgen, wie wir es für ein ganzes Einkaufszentrum gesehen haben.

Dies dient als Grundlage für Ansätze, indem Agenten eine Hierarchie von Ankermietern, Freizeit- und Dienstleistungsanbietern, MSUs, kleineren Mietern und Betreibern von Barrows und Kiosken zur Verfügung gestellt werden.

Die einfachste Erwartung ist vielleicht, dass ein Zentrum möglichst viele Käufer anzieht. Es besteht eine direkte Beziehung zwischen der Größe des Einkaufszentrums und der potenziellen Attraktivität eines Centers für Käufer.

Im Rahmen der Beschränkung der Größe eines Centers hängt die „maximale Attraktivität für die Bevölkerung dieses bestimmten Handelsgebiets“ jedoch davon ab, eine ausreichende Vielfalt im Mietermix zu schaffen. Dies muss jedoch Teil eines kohärenten Warenmixes sein, als „eine ausgewogene Diversifizierung der Geschäfte, die ein breites Spektrum an Produkten und Dienstleistungen anbieten“.

Die Möglichkeiten der Zentren, ein breites Warenangebot anzubieten, sind offensichtlich räumlich begrenzt. Dies führt zu Entscheidungen hinsichtlich des Mietermixes, wie beispielsweise der Ausgewogenheit von Convenience- und Vergleichswaren sowie der Preis- und Qualitätsspanne.

Es zeigt sich, dass die Vielfalt des Mietermixes die Auswahl eines Einkaufszentrums beeinflusst und gezeigt hat, dass es die Einkaufshäufigkeit beeinflusst. Die Wahl des Mietermixes sollte die ungedeckte Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen in seinem Einzugsgebiet befriedigen. Ein Zentrum, das in jedem Bereich Engpässe im Warensortiment vorsieht, kann daher die Out-Shopping-Aktivitäten reduzieren und den Umsatz von Mitbewerbercentern erzielen.

Der Mietermix sollte ein spezifisches Image für das Center schaffen und es im Vergleich zu konkurrierenden Einzelhandelscentern "positionieren". Die Notwendigkeit, ein Zentrum von seinen Konkurrenten zu unterscheiden, ist mit zunehmender Zahl gewachsen.

Da Ankermietvermietungen in einem Zentrum den realisierbaren Gesamtmietermix bestimmen, bestimmen sie maßgeblich das Warenangebot, das zur Deckung der Nachfrage des Einzugsgebiets angeboten werden kann, und positioniert das Zentrum in der Einzelhandelshierarchie.

Die psychografische Herangehensweise an die Warenauswahl hinter der Gestaltung des Mietermixes kann zu einem Mietermix führen, der die Einkaufsnachfrage im mittleren bis oberen Bereich der Qualitäts- und Preisspanne abdeckt und das Zentrum von einem anderen großen regionalen Zentrum in der Nähe unterscheidet. Die Rolle der Ankerläden ist jedoch noch wichtiger. Die Ankermärkte üben einen dominanten Einfluss auf das Image eines Einkäufers und damit auf das Mäzenatentum aus.

Die Positionierung eines Einkaufszentrums in der Einzelhandelshierarchie wird daher weitgehend durch Ankerverkaufsvermietungen erreicht. Die gesamte Warenversorgung ist von anfänglichen Ankern von Ankermärkten abhängig, aber die Wahl der Mieter für MSUs und andere Einheiten trägt zu diesem Ziel bei, und es wurde die Einbeziehung eines höheren Anteils unabhängiger Händler als der allgegenwärtigen Einheitlichkeit der nationalen Multiples vorgeschlagen kann zu einer stärkeren Differenzierung zwischen den Zentren beitragen. Käufer können von vielen Faktoren zu einem Einkaufszentrum hingezogen werden.

Das Ziel des Investor-Vermieters besteht darin, dass er Einkäufe von Waren und Dienstleistungen tätigt, um den Umsatz der Einzelhändler und den Anteil, den sie als Miete einnehmen können, zu steigern. Die Motivation der Kunden, das Zentrum zu besuchen, kann jedoch die Kontaktaufnahme mit Familie und Freunden einschließen, nach Informationen über mögliche zukünftige Einkäufe suchen, die Langeweile und andere lindern, anstatt Waren oder Dienstleistungen zu kaufen.

Einkaufszentren haben „die Rolle des Einkaufsgeländes überschritten, um ein Zentrum für viele mögliche Aktivitäten zu werden“. Der Mietermix kann die Ausgaben erhöhen, indem er diese Nicht-Einkaufsaktivitäten anspricht. Übliche Methoden sind Möglichkeiten für Ess- und Freizeitaktivitäten. Durch die Bereitstellung von Orten zum Verweilen und Essen können Käufer dazu gebracht werden, länger in der Mitte zu bleiben, was die Chance erhöht, dass sie einkaufen.

"Fun Retailing" ist ein wichtiger Teil des Tenant Mix und wird in Form von Kinos und Food Courts gesehen. In letzter Zeit sind die Themen-Feriendörfer, das Health Club, die Pubs, das Casino und die Kegelbahn des Bluewater Park zu finden. Obwohl die aufregenden Eigenschaften des Mietermixes früher mit Nicht-Ladenlebensmitteln und Freizeitelementen in Verbindung gebracht wurden, stellt Court fest, dass die Geschäfte nun selbst durch Aspekte des Designs, des Ambientes und der Multimedia-Kundenunterhaltung erwartet werden.

Listen von Mietermix-Regeln geben an, dass es nicht nur wichtig ist, eine ausgewogene Vielfalt von Mietern auszuwählen, sondern sie auch sorgfältig im Zentrum zu lokalisieren, sowohl in Bezug auf das Layout des Centers als auch in Bezug aufeinander. Das Ziel ist es, „einen maximalen Fußgängerfluss zu schaffen, um einen 100% igen Standort für alle Mieter sicherzustellen“ und „ein logisches Layout der Geschäfte“, und es wird empfohlen, dass die Entwickler diesen Aspekt der Mischung vernachlässigen.

Mehrere Entwickler weisen auf die Probleme hin, optimale Standortpläne aufgrund der Marktschwäche zu erreichen und große Einzelhändler, die bestimmte Standorte verlangen. Der Standort von Ankermietern und MSUs ist eine entscheidende Entscheidung, die die Menschen durch das Zentrum von den Zugangspunkten zieht und Bereiche mit geringem Fußgängerfluss vermeidet, in denen einige Einzelhändler gedeihen können.