Rolle der Makler in der Pre-Operational-Phase von Einkaufszentren

Nach dem Lesen dieses Artikels erfahren Sie mehr über die Rolle von Maklern in der Vorbereitungsphase von Einkaufszentren.

Pre-Operational Stage - Rolle der Makler:

Ein Einkaufszentrum kann nach zwei bis drei Jahren Projektstart eröffnet werden. Die Vermarktung desselben beginnt jedoch, sobald Zeichnungen und Zonierungsdetails mit Miet- oder vollständigen Kaufdetails vorliegen. Ein Unternehmen muss zunächst entscheiden, wie viel Raum zu welchem ​​Preis verkauft und vermietet werden soll.

Der Preis für den Direktkauf ist mehr von der Wirtschaftlichkeit abhängig vom wahrgenommenen künftigen Wert der Immobilie nach der Eröffnung. Der Entwickler kann kleine Immobiliengräben in einem Einkaufszentrum an Einzelpersonen oder Unternehmen verkaufen, die Investoren sind, die keine direkten Einzelhandelsgeschäfte in den Geschäftsräumen tätigen (Personen, die Immobilien zu aktuellen Preisen kaufen, um aus einem hohen ROI zu verdienen, indem sie sie für Mieter langfristig an Mieter vermieten). oder an Anleger, die die Immobilie für ein Einzelhandelsgeschäft erwerben möchten, oder an Marken / Einzelhändler, die für sie tätig sind, sobald das Einkaufszentrum fertig ist.

Für die Vermietung wird zwischen Marken oder Unternehmern vereinbart, einen Vertrag zwischen ihnen und dem Entwickler mit dem Namen „Agreement to Lease“ abzuschließen, der dann nach Eröffnung der Mall in einen „Leasingvertrag“ umgewandelt wird.

Es ist im Allgemeinen eine Unternehmenspolitik, die die Entscheidung zwischen Verkauf und Miete bestimmt. Ein Unternehmen, das nur als Entwickler tätig sein möchte und aus der Basiswertschöpfung verdienen möchte, verkauft die Immobilie so weit wie möglich, sofern es nicht auf lange Sicht einen besseren ROI und auch zusätzliche Einnahmen aus dem Betrieb von Einkaufszentren verspricht.

Nun muss ein Entwickler natürlich die Tatsache verstehen, ob er ein Verkaufsteam hat oder sich auf Makler verlässt (dies können Expertenunternehmen wie Knight Frank oder Einzelpersonen sein) oder beides. Es ist immer ratsam, beides zu haben, da Broker den Marktimpuls verstehen und auch näher am Kunden sind, wodurch die Zeit bis zur Markteinführung reduziert wird.

Während der Bestellung eines Makler- / Expertenformulars müssen nur wenige als registrierte Makler bestellt werden, die berechtigt sind, das Einkaufszentrum zu verkaufen / zu vermieten. Zu viele Broker können die Zinssätze durch die Kartellbildung herabsetzen, und die Ergebnisse können auch nicht überwacht werden.

Ein Entwickler zahlt in der Regel eine Monatsmiete (Incase of Leasing-Transaktionen) oder 2% des Verkaufswerts an den Broker als Vergütung für ein Geschäft. Der Entwickler ernennt den Broker im Allgemeinen gegen eine geringe Gebühr, die verwendet wird, um das Projekt und die Broker durch Print-Werbung zu fördern.

Broker verdienen auch durch Kunden, indem sie sie auf ähnliche Weise wie Entwickler berechnen.

Während dies geschieht, muss ein Verkaufsteam des Unternehmens auch Anstrengungen unternehmen, um Kunden direkt zu erreichen und Geschäfte für das Einkaufszentrum abzuschließen. Es ist jedoch ersichtlich, dass das Marketing vor der Eröffnung zwar vor dem eigentlichen Start eines Einkaufszentrums lag, die tatsächlichen Geschäfte oder der größte Teil des Geschäfts jedoch für ein Einkaufszentrum näher an der Eröffnung sind.

Sogar Marken, die ihre Absicht anbieten, Teil des Einkaufszentrums zu sein. Sie geben lediglich eine entsprechende Absichtserklärung und einen gewissen Vorschuss ab, der der tatsächlichen Vereinbarung vor der Eröffnung des Einkaufszentrums unterliegt. Dies hält den Entwickler unter Druck, das zu liefern, was in der Anfangsphase versprochen wurde.

Ein typischer professioneller Broker würde Folgendes tun:

Ein Makler bemüht sich nach besten Kräften, Landlord / Developer bei der Planung des Projekts sowie bei Marketing und Leasing des Projekts zu unterstützen, und dies alles in Übereinstimmung mit den finanziellen Zielen des Landlord / Entwicklers. Der Broker wird sein Bestes geben, um das Projekt innerhalb des festgelegten Zeitraums vollständig zu leasen.

Zu den Verpflichtungen des Brokers gehören ohne Einschränkung:

(i) Unterstützung des Vermieters als Einzelhandels- und Leasingberater durch Beratung des Vermieters und seiner Architekten, Designer, Berater und sonstigen Vertreter in Bezug auf das konzeptionelle Layout und die Gestaltung des Projekts sowie den Mietermix und die Leasingaussichten des Projekts;

(ii) rechtzeitige Vorbereitung und Vorlage eines vollständigen Merchandisingplans für das gesamte Projekt an den Vermieter, wobei dieser Merchandisingplan für den Vermieter nach seinem Ermessen zulässig ist;

(iii) rechtzeitige Produktion und Einreichung von Marketing- und Werbematerial für Vermieter, um das betreffende Objekt für konforme Nutzungen zu vermieten, wobei das Marketing- und Werbematerial dem Vermieter nach seinem Ermessen zulässig ist;

(iv) Identifizierung und Einholung potenzieller Mieter und Verhandlung von (jedoch nicht Vereinbarung oder Durchführung von) Mietverträgen mit diesen potenziellen Mietern; und

(v) Andere Aufgaben, die der Vermieter vernünftigerweise anfordert (einschließlich der Beratung zukünftiger Restaurantmieten), um den Vermieter dabei zu unterstützen, die pro Quadratfuß pro Quadratmeter gemieteten Mietpreise, die prozentualen Mietmieten und die Instandhaltungskosten für den gemeinsamen Bereich des Projekts zu erreichen und sein Ziel zu erreichen alle Leasing des Projekts abzuschließen.

Der Makler darf und ist nicht befugt, Leasingverträge oder sonstige Vereinbarungen im Namen des Vermieters abzuschließen oder in irgendeiner Weise eine Verpflichtung für den Vermieter einzugehen, zu binden oder eine Zusicherung oder Garantie abzugeben.

Bei der Aushandlung von Leasingverträgen unterrichtet der Makler alle potenziellen Mieter, dass der Makler kein Vertreter des Vermieters ist und keine tatsächliche oder offensichtliche Befugnis hat, den Vermieter zu irgendwelchen Pacht-, Vertrags- oder sonstigen Verpflichtungen zu verpflichten, die nur bei der Ausführung durch den Vermieter eintreten können eines schriftlichen Mietvertrags.