Wie man den Mix von Einzelhandelsmietern verwaltet?

Im folgenden Artikel erfahren Sie, wie Sie den Mix der Einzelhandelsmieter verwalten.

Die Handelsformate ändern sich ständig und es ist zu erwarten, dass dies mit dem Wachstum des Einzelhandels über das Internet und interaktives Fernsehen mit zunehmender Geschwindigkeit eintritt. Ein erfolgreicher Mietermix muss auf solche Änderungen reagieren, die „kontinuierliche Überwachung, Bewertung und Maßnahmen seitens des Managers“ erfordern .

Es gibt drei Gründe für die zunehmende Schwierigkeit, einen erfolgreichen Mietermix aufrechtzuerhalten. Der erste ist der verschärfte Wettbewerb zwischen den Zentren aufgrund ihrer Verbreitung und der größeren Mobilität der Verbraucher. Dies hat zu einer Differenzierung der Zentren durch den Mietermix geführt.

Zweitens ist ein schwieriger Einzelhandelsmarkt ein Problem des Geschäftszyklus, bei dem der Einzelhandelsmarkt nachlässt und steigt, was zu einer Verringerung des Flächenbedarfs der Einzelhändler und zu einer Verringerung der Flexibilität der Vermieter bei der Verwaltung des Mietermix führt.

Das dritte Problem besteht darin, dass sich die demografische Entwicklung, die Mode und die Nachfrage der Verbraucher ständig ändern, was dazu führt, dass ältere Einzelhändler zurückgehen und neue, häufig mit unterschiedlichen Raumanforderungen, rasch expandieren.

Der Investor / Entwickler kann einen Verwaltungsagenten beauftragen, der seinerseits einen Vor-Ort-Center-Manager ernennen kann, der der tägliche Kontakt zu den Privatkunden ist. Alle drei Schichten und möglicherweise auch andere sind mehr oder weniger stark in die Verwaltung des Mietermixes eingebunden.

Die Voraussetzung für ein erfolgreiches Management des Einzelhandelsmietermix in einem Zentrum ist die Überwachung seiner Leistung, d. H. Des von den Einzelhändlern erzielten Gewinns mit ihren Auswirkungen auf die Mieteinnahmen und den Kapitalwert des Zentrums. Die ständige Überwachung der Verkaufsleistung, des Wettbewerbs und der demografischen Daten zu diesem Zweck.

Durch die kontinuierliche Manager-Tenant-Kommunikation können Erstere deren Geschäftsanforderungen verstehen. Der offensichtlichste Indikator für die Notwendigkeit eines Mietermixwechsels ist das Versagen eines Einzelhändlers. Dies kann zu einem unerwarteten Leerstand und einer Anforderung zum Zuweisen oder Untervermieten des Mietvertrags führen.

In einem starken Einzelhandelsmarkt wird der Vermieter wahrscheinlich von der Neuvermietung einer freien Einheit profitieren und hat kein Interesse daran, einen Einzelhändler zu halten, dessen Geschäft nicht floriert. In einem schwachen Markt kann der Vermieter jedoch seine Einnahmequellen schützen, indem er die Verpflichtung des Einzelhändlers zur Zahlung von Mietzahlungen bis zum Ende des Mietverhältnisses zwingt.

Der Mietermix ändert sich normalerweise schrittweise über die Lebensdauer eines Centers als Reaktion auf Vakanzen bei der Liquidation, bei Beendigung des Mietverhältnisses, durch Vereinbarung mit dem Vermieter oder durch Abtretung. Jede freie Stelle bietet dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietermix im Rahmen der Beschränkungen des Marktes und der Merkmale der freien Einheit zu ändern.

Vermieter und ihre Agenten müssen Management-Tools entwickeln, um mit diesen Umständen umzugehen. Die Einzelhandelsleasingverträge enthalten im Allgemeinen Klauseln, die die Zustimmung des Vermieters erfordern, bevor der Leasingvertrag vergeben oder untervermietet werden kann, und eine Benutzerklausel, die die Arten von Waren einschränkt, die verkauft werden können.

Die Mietverträge dieser Mieter sind die Hauptmittel des Vermieters, um zu kontrollieren, welche Einzelhändler im Zentrum und der Warenmix handeln. Der Pachtvertrag enthält in diesen Fällen eine Klausel, die eine Nutzungsänderung zulässt, jedoch nicht "für Zwecke, die der Vermieter aus Gründen der guten Immobilienverwaltung vernünftigerweise ablehnen kann".

Es ist eine proaktive Verwaltung des Mietermixes erforderlich, anstatt sich auf vom Einzelhändler veranlasste Änderungen zu verlassen. Dies kann Verhandlungen über die Übergabe von Leasingverhältnissen beinhalten, die möglicherweise eine Zahlung an den Einzelhändler beinhalten.

Radikaler kann es sein, dass ein Zentrum ganz oder teilweise saniert wird und der Mietermix auf ein verändertes demografisches oder wettbewerbliches Umfeld ausgerichtet wird. Dies kann auch die Zusammenlegung oder Unterteilung von Einheiten beinhalten, um die neuen Einzelhandelsanforderungen zu erfüllen.

Die Vermietung erfolgt in der Regel zu Marktmieten, es wird jedoch auf höhere Angebote verzichtet, um den gewünschten Mietermix zu erzielen. Die schrittweise Entwicklung des Mietermixes, da die Käufer durch Instabilität verunsichert sind oder den von ihnen erwarteten Einzelhändler nicht in einem bestimmten Zentrum finden.

Leasingpraxis:

Die Einkommenssicherung wird begünstigt, und dies wird durch Leasingverträge von 20 oder 25 Jahren an starke Unternehmen erreicht. Im Rahmen von Einkaufszentren bedeutete dies lange Pachtverträge an starke Anker oder nationale Einzelhandelsunternehmen. Während der Immobilienrezession und der sich daraus ergebenden Änderung der Geschäftspraktiken für Büros wurden kürzere Mietverträge für Investoren im Büro- und gewerblichen Immobiliensektor akzeptabel.

Die Idee wurde auch akzeptiert, dass die Beschleunigung der funktionalen Obsoleszenz leichter behoben werden konnte, wenn die Vermieter kürzere Mietverträge nutzten, wodurch sie die Kontrolle über das Gebäude häufiger zurückgewinnen konnten. Einzelhändler benötigen jedoch mindestens fünf Jahre Sicherheit, um die zum Teil sehr erheblichen Kosten für die Ausstattung ihrer Einheit abzuschreiben, so dass die zulässige Leasingdauer niedriger ist.

Es ist immer ein Gleichgewicht zu finden zwischen Flexibilität, die durch Short-Leases geschaffen werden kann, und dem Wunsch nach einer Einnahmequelle, die sich auch in Zukunft sichern lässt und den Wert des Zentrums als finanzielles Gut untermauert.