Konzept der Mieter-Mix

Nachdem Sie diesen Artikel gelesen haben, lernen Sie das Konzept des Mietermixes kennen.

Der Mietermix ist eine Kombination von Faktoren, einschließlich des Anteils der von verschiedenen Einzelhandels- / Dienstleistungsarten belegten Fläche oder der Anzahl der Einheiten sowie der relativen Platzierung der Mieter im Zentrum. Ein „guter Mietermix“ ist eine Vielzahl von Filialen, die zusammenarbeiten, um die Leistung des Centers zu steigern und erfolgreich als Einzelunternehmen zu agieren.

"Mieter-Mix" bezieht sich ferner auf die Kombination von Geschäftsräumen, die in einem Einkaufszentrum Platz beanspruchen, um eine Assemblage zu bilden, die optimale Verkäufe, Mieten, Dienstleistungen für die Gemeinschaft und die Finanzierbarkeit des Einkaufszentrums ermöglicht. " Diese Beschreibungen des Mietermixes unterstreichen das zugrunde liegende Ziel der Maximierung der Profitabilität der Einkaufszentren und sind daher auf Investoren ausgerichtet.

Nur der Dritte erwähnt den Schlüssel zur Maximierung der Rentabilität, dh der Umsatzmaximierung durch die Bereitstellung eines optimalen Services für die Gemeinschaft. Das Konzept des Mietermixdesigns umfasst daher die Bereitstellung einer Reihe von Waren und Dienstleistungen, die sorgfältig ausgewählt wurden, um die Einwohner des Einzugsgebiets anzusprechen. Diese Dienstleistungen können Restaurants und andere gastronomische Einrichtungen umfassen, und zunehmend auch Freizeiteinrichtungen wie Kinos.

In Gesprächen über den Mietermix wird die Bereitstellung verschiedener Warenarten fast immer durch einen Stellvertreter ersetzt, nämlich durch verschiedene Kategorien von Einzelhändlern, mit deren Hilfe die angebotenen Waren klassifiziert werden können. Die Klassifizierungen konzentrieren sich auf Merkmale wie Preis und Qualität, beziehen sich auf verschiedene Lebensstilgruppen, Service Levels usw.

Vergleichsgüter:

Vergleichsware, die in unregelmäßigen Abständen für den langfristigen Gebrauch gekauft werden, wobei Eignung, Qualität, Preis und Stil wichtige Faktoren bei der Auswahl sind. Die Gruppe ist geprägt von Mode und Schuhen, Schmuck und den teureren Haushaltsgeräten und Möbeln.

Der Grund für die Umsatzsteigerung, wenn die Einzelhändler von Vergleichsgütern dicht beieinander liegen, ist ihre Anziehungskraft auf Käufer, die ähnliche Waren vor dem Kauf vergleichen möchten. Die Bedeutung des Vergleichseinkaufs als Motivation für den Besuch von Einkaufszentren, die seit langem als einer der Hauptgründe für die Gestaltung und Verwaltung des Mietermixes genannt wird.

„Zwei kompatible Unternehmen, die in unmittelbarer Nähe liegen, werden eine Zunahme des Geschäftsvolumens zeigen, die direkt proportional zur Häufigkeit des gesamten Kundenaustauschs zwischen ihnen ist, umgekehrt proportional zum Verhältnis des Geschäftsvolumens des größeren Ladens zu dem des kleineren Ladens und direkt zu diesem die Summe der Verhältnisse von zweckentsprechendem Einkauf zu Gesamtkauf in jedem der beiden Geschäfte. “

Das im Mieter-Mix-Management verwendete Konzept des Vergleichseinkaufs muss daher nicht nur die Auswahl der Mieter, sondern auch deren relative Lage innerhalb des Centers umfassen.

Waren des täglichen Bedarfs:

Convenience-Produkte werden als regelmäßig gekauft bezeichnet, so dass der Standort, die Auswahl und der Kaufkomfort wichtig sind. Die Gruppe umfasst Lebensmittel, Zeitungen und Getränke und wird in der Regel in örtlichen Eck- und Paradenläden, Supermärkten und Geschäftseinheiten verkauft, von denen sich einige in Einkaufszentren oben befinden.

Convenience-Shopping ist in kleineren Einkaufszentren wichtiger. Die relative Bedeutung von Convenience- und Vergleichseinkäufen bei der Gestaltung und Verwaltung des Mietermixes variiert daher je nach Größe und Art des Einkaufszentrums.

Ankermieter und Hauptnutzer:

Diskussionen über die Art und Weise, wie Entwickler und Investoren Einkaufszentren vermieten und damit den ursprünglichen Mietermix erstellen, stimmen darin überein, dass die anfänglichen kritischen Vermietungen an einen oder mehrere Ankermieter gerichtet sind.

Der Ankerladen ist immer relativ groß und genügt, entweder in Bezug auf Qualität, Preis oder Funktion, um ein eigenes Ziel zu sein. Andere Verkaufsstellen werden darüber bündeln und den von ihnen generierten Einkaufsverkehr ernähren. Durch die Auswahl der Ankermieter wird festgelegt, welche Benutzer des Hauptraums (MSUs) von der nächsthöheren Einheitsgröße angezogen werden können.

Diese sind in der Regel kleiner als der Ankerspeicher, und einige haben möglicherweise eine ausreichende Anziehungskraft, um Käufer zu sein, aber viele funktionieren nur als Teil eines Vergleichs- oder Convenience-Clusters.

Der Anker und seine Satelliten-MSUs bestimmen zusammen die Anziehungskraft des Zentrums für die vielen anderen Einzelhändler, die erforderlich sind, um das gesamte Spektrum an Vergleichs- und / oder Convenience-Produkten zu erstellen, wodurch die Attraktivität des Zentrums für das Einkaufsgebiet maximiert werden kann. Die Wahl der Ankermieter ist daher entscheidend für den Erfolg des gesamten Mietermixdesigns. Die Lage der Anker im Zentrum erzeugt Fußgängerströme.

Durch ein sorgfältiges Management können diese manipuliert werden, um das Umsatzpotenzial und damit die Mieterlöse aus der verfügbaren Fläche zu maximieren, wodurch Ziele erreicht werden, die Käufer in alle Bereiche des Zentrums ziehen.